中信证券认为，当前央企地产公司的库存优势，既表现为库存的盈利能力优势，也表现为在去库存阶段稳定释放存量资源，维持销售金额稳定的优势，还表现为做大做强经营性资产，推动收入和利润结构进一步改善的优势。看好央企地产企业市占率持续提升，盈利能力优于行业，建议投资者积极发掘央企投资价值，参与央企估值回归。

▍2023年前4月，行业继续延续弱复苏态势。

【资料图】

前4月，15家大中型地产企业销售额同比增长25.5%。二季度，市场销售较之2月底高点有所降温，二手房挂牌量继续温和上升，按揭贷款利率维持在低位。我们相信，房地产市场既不会经历传统的周期反转，也不会成为系统性风险的来源。行业的结构性机会依然存在，少部分公司，尤其是央企占据显著优势。这种优势，主要又体现为库存的优势。

▍央企地产公司库存优势之一：库存盈利能力优势。

2021年下半年以来，随着信用债定价波动，央企地产龙头凭借良好的融资成本，持续新增了位于一二线核心区域为主一批新的土地储备。四家最大的央企地产公司在2022年拿地占销售合约额达到35%- 44%，明显高于行业平均水平。在比较冷清的土地市场，央企普遍得以补充优质土地储备，提升存货质量。我们预计，央企地产公司在未来三年的利润率下降压力普遍较小。

▍央企地产公司的库存优势之二：库存规模优势。

我们认为，2023年之后企业无法同时保持开发拓展规模增长和区域不下沉。虽然核心城市土地供给方的理性决定了这些区域的项目往往是高质量的。但企业战略的严重趋同又决定了核心城市土地“中签率”较低。在这种情况下，央企地产公司在历史上积累的土地数量较多，“受迫性”去化少，库存结构比较健康。这决定了，在2023-2025年间，在企业普遍拿地不足，且去化存量库存的阶段，央企可以保证销售稳中有增，而很多其他企业可能可售货值不足。

▍央企地产公司的库存优势之三：业态和运营优势。

在资金成本较低的情况下，央企普遍在历史发展进程中积累了数量不少的经营性资产，也使得企业的经营性收入占比不断提升。当前REITs市场之上，27单产品中有5单是央企背景。能够率先搭建REITs平台的央企有望推动库存中优质经营性资产投融管退，并回收资金扩大运营性不动产的投入规模，从而率先推动公司收入和利润结构进一步走向稳定可持续。

▍风险因素：

二手房挂牌量不断上升，房价调整的风险。个别企业的信用风险。

▍信用、规模和能力共同构筑竞争优势，看好行业央企基本面成长和投资价值。

我们认为，央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。我们看好央企地产企业市占率持续提升，盈利能力优于行业，建议投资者积极发掘央企投资价值，参与央企估值回归。

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